Rezumatul Pieței de Birouri din Europa Centrală și de Est (CEE) în 2023

Sursa: linkedin.com

În 2023, stocul de birouri din regiunea CEE a crescut cu 480.000 mp, în scădere cu peste 30% față de 2022. Din cauza încetinirii activității de construcție post-pandemie în unele piețe, cum ar fi Varșovia și Budapesta, s-au înregistrat scăderi semnificative ale nivelurilor de noi oferte în comparație cu 2022. Condițiile economice deteriorate, austeritatea financiară din partea ocupanților și costurile ridicate de finanțare au determinat mulți dezvoltatori să-și revizuiască planurile pentru perioada 2024-2025. Ca rezultat, toate piețele se vor confrunta cu un flux de oferte noi semnificativ mai mic. Experții JLL, în colaborare cu iO Partners, prezintă o analiză a tendințelor observate pe piața de birouri din țările din regiunea CEE.

"În 2023, volumul total de spațiu închiriat a fost relativ ridicat, dar structura de ocupare a fost dominată de reînnoiri de contracte de închiriere. Popularitatea acestei soluții a rezultat din costurile ridicate de amenajare interioară din standardele "shell & core" și termenii mai flexibili de închiriere în clădirile ocupate în prezent. Chiriașii au continuat să-și revizuiască cerințele actuale și viitoare de spațiu, ceea ce s-a tradus în închirierea de unități mai mici sau menținerea stării actuale, în ciuda planurilor intensive de creștere a forței de muncă. Din cauza disponibilității tot mai scăzute a spațiilor de calitate superioară, chiriile în partea superioară a pieței vor înregistra o creștere semnificativă în planul mediu, cu cele mai mari creșteri aplicabile spațiilor de cea mai bună calitate, bine situate și sustenabile." - spune Mateusz Polkowski, Șeful Departamentului de Cercetare și Consultanță, JLL.

• În Varșovia, după un început destul de lent, activitatea de închiriere a accelerat în S2 2023. Ca rezultat, cererea totală brută în 2023 a atins 749.000 mp. În 2023, dezvoltatorii au livrat puțin peste 60.000 mp în Varșovia, ceea ce este în contrast puternic cu rezultatele din ultimii ani (200-300.000 mp). 2024 va fi încă un an cu o nouă ofertă redusă estimată la aproximativ 94.000 mp.
• În Bratislava, piața este relativ activă, cu 180.000 mp în 2023, care depășește ușor media pe cinci ani. Sub-piața cea mai activă este cea CBD, care oferă servicii extinse pentru angajați și accesibilitate generală bună.
• În Budapesta, cererea brută a atins 461.200 mp, reprezentând o creștere de 19,5% față de anul anterior. Cererea netă a totalizat 238.500 mp. Reînnoirile de contracte de închiriere în stocul existent au reprezentat cea mai mare parte din activitatea totală de închiriere, cu 48%, urmate de contractele noi cu 44%.
• În București, cererea brută în 2023 a totalizat aproximativ 409.300 mp, cu 44% peste 2022. Cu toate acestea, cererea netă a înregistrat doar o creștere de 2% în aceeași perioadă, ajungând la 182.000 mp. Reînnoirile și renegocierile de contracte au reprezentat 55% din volumul total al tranzacțiilor în 2023, marcând o creștere față de 44% în anul precedent.

În T4, piața de birouri din Praga a înregistrat o creștere în activitatea de închiriere. În total, aproximativ 525.300 mp de spațiu de birouri au fost închiriate în 2023, ceea ce reprezintă 18% mai mult decât media pe cinci ani. Cererea netă a totalizat 247.300 mp, înregistrând o scădere anuală de 18%.

„În 2024, se așteaptă ca cererea de spații de birouri să înregistreze o recuperare graduală. Ocupanții vor continua să își îmbunătățească facilitățile existente și să-și refineze cerințele de spațiu pentru noul model de lucru. Anii următori vor asista la o scădere semnificativă a noilor finalizări pe întreaga regiune CEE. Lansările de construcție depind în mare măsură de obținerea de acorduri de închiriere prealabilă pentru cel puțin 30% din suprafața închiriabilă." - spune Blanka Vačkova, Șeful Departamentului de Cercetare iO Partners Cehia.

„Datele arată că piața de birouri ar putea simți schimbări în perspectiva pe plan mediu. Creșterea cererii pentru spații de birouri începând cu punctul său minim din 2021 și scăderea activității de construcție pot influența vizibil rata de valabilitate în următorii 2-3 ani. Chiriile vor depinde foarte mult de evoluția costurilor de finanțare și construcție, subordonate scăderii ratelor de bază ale băncii centrale și costurilor energetice." - a declarat Petr Kareš, Șeful Reprezentării Chiriilor Cehia, iO Partners.

‍